mardi 3 février 2015

Aménager autrement, une piste pour ......

La méthode classique de l'aménagement, issue de la division et de la spécialisation des taches, prévoit d'abord, une étude de faisabilité, éventuellement plusieurs scenarii puis, logiquement, la mise en oeuvre de l'étude d'impact.
Ensuite on procède à la détermination du mode juridique de l'aménagement puis de l'opérateur et ensuite à la recherche de l'équipe de maitrise d'oeuvre urbaine. Le projet se monte alors et permet de déterminer correctement le bilan prévisionnel. A ce moment là, avec une offre foncière définie et un prix, se déclenche la pré-commercialisation, c'est à dire la recherche d'opérateurs immobiliers (promoteurs et organismes d'HLM).

En temps passé, on peut estimer que le processus dure de 2 à 4 ans, si tout va bien, avant de savoir si le projet est “bien reçu” par les opérateurs. Avec la volatilité des besoins des ménages, la très importante variabilité des marchés, ces délais sont, hors zone tendue, un risque majeur de “taper à coté” de la cible, c'est à dire, au mieux, de reprendre radicalement le projet et la probabilité de trahir les priorités d'origine.

Ce processus est désormais archaïque car il ralentit la mise en service du projet, la mutation urbaine, en renchérit le cout en additionnant les marges de manoeuvre et accroit les risques en plaçant en “fin de boucle” le verdict du marché.
Les métropoles à forte demande peuvent encore utiliser la marche classique du projet car le risque est couvert par la tension du marché et les surcouts répercutés sur l'acheteur final : le ménage. Cependant, la production en est fatalement normalisée, par prudence et en raison de la multiplicité des acteurs qui, faute de coproduction, ne peuvent que partager le plus petit dénominateur commun.

Pour réagir et retrouver un processus plus sain et plus pragmatique, soit on tord les bases (le prix du foncier, de la matière grise ou du portage) ou les exigences (le choc de, soi disantes, simplifications), soit on inverse l'ordre au moins partiellement. La proposition, expérimentée encore récemment sur un territoire très détendu consiste à traiter les investisseurs immobiliers non comme un consommateur devant s'adapter à un “produit foncier” préparé mais comme un acteur dont l'adhésion préalable provoque une coproduction.
Ainsi, on étudiera d'abord les capacités du, ou des lieux,  ce travail débouchera sur une illustration des potentiels, scénarisé assez basiquement autour d'hypothèses programmatiques, de quantitatifs et de chiffrages grossiers pour un pré-bilan.  Ces travaux, assez rustiques, permettent à la collectivité, non de décider mais de hiérarchiser des objectifs en l'état des possibilités alors ouvertes.
Avant tout choix de procédure, avant toute opération de communication et toute décision, il est fait appel d'intérêt. Cet appel touche les habitants de la commune, des villes voisines, des opérateurs et des entreprises  locaux. En ateliers ouverts ou en entretiens séparés, la démarche est présentée telle qu'elle est effectuée : exploratoire. Les potentiels et les premières conditions de réussites sont établies autour de quelques hypothèses, laissant la possibilité d'en construire d'autres et de formuler des pistes complémentaires. 
Chacun, particulier comme entreprise, opérateur ou investisseur est appelé, sous un délai raisonnable à prendre contact individuellement avec “l'assembleur” (aménageur ou maitres d'oeuvre urbain) pour expliciter son intérêt sur une hypothèse et/ou faire des contre propositions. L'entretien doit déboucher sur une synthèse mentionnant conditions de faisabilité et nature de l'apport. 

De cette façon, la production est sécurisée, la composition urbaine assurée, la définition des produits coproduite, la définition des règles fiabilisée. Enfin le temps préalable à la dépense travaux mis en oeuvre pour sécuriser l'opération voire commercialiser non seulement en "état futur d'achèvement" mais aussi pratiquer une sorte d'aménagement participatif.

Le rôle des collectivités en est profondément modifié, de concédant ou d'opérateur en régie, elle deviennent arbitres et animatrices de leur propre développement urbain. Le rôle des aménageurs en est également enrichi de la fonction d'animateur "vertical"du processus.


Ces orientations sont désormais à tester plus profondément à évaluer, à confronter aux cadres juridiques, aux cultures professionnelles, puis à théoriser et à encadrer. Elles représentent une probable et possible mutation de l'aménagement dans un contexte de recession et de productions inadaptées aux exigences qualitatives, écologiques et économiques européennes.

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